Közös és külön tulajdon a társasházakban
Posted on: February 18, 2016, by : Éva Otártics-Bedenek

A társasházi közös tulajdon használata

A 2003. évi társasházi törvény értelmében tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját a tulajdoni hányadok egyszerű szavazattöbbséggel határozza meg. A hatlakásos társasházak tulajdonosai a közös tulajdon használatáról és hasznosításáról szótöbbséggel határoznak, amennyiben működésükre a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait alkalmazzák.

A társasházi külön tulajdon használata

Az SZMSZ – ben kell szabályozni a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosításának módját. A tulajdonostársat és a vele együtt lakó személyt és bérlőt külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga, azonban e jogait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A tulajdonos kötelessége fenntartani a külön tulajdonában álló lakást. A tulajdonos (a vele együtt lakó személy és bérlő) kötelessége lehetővé tenni és tűrni, hogy a lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. A közösség köteles megtéríteni a beavatkozással okozott kárt.

A tulajdonosnak kötelessége a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni. A 2003. évi társasházi törvény értelmezésében a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.

A társasházi külön tulajdonban lévő lakás nem lakás céljára történő használatához az alapító okirat módosítására van szükség. Az SZMSZ – ben a lakás nem lakás céljára történő használatára, hasznosítására megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek. Az SZMSZ tehát korlátozhatja a tulajdonostársat a lakáshasználat tekintetében annyiban, hogy a külön tulajdonában lévő lakását csak erre a célra használhassa.

Az SZMSZ megtilthatja vagy meghatározhatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát, hasznosítását, ha a helyiségben a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális, erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni vagy szexuális terméket és segédeszközt kívánnak árusítani, forgalmazni.

A fent említett szabályozásra lásd részletesen: a szerencsejáték szervezéséről szóló 1991. évi XXXIV. törvényt; a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvényt és a szervezett bűnözés, valamint az azzal összefüggő egyes jelenségek elleni fellépés szabályairól és az ehhez kapcsolódó törvénymódosításokról rendelkező 1999. évi LXXV. törvényt.

A települési önkormányzat városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

A külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék forgalmazására irányul, akkor a hatóság üzlet üzemeltetésére jogosító engedélyről a közgyűlés harmincnapos határidőben meghozott határozatának figyelembevételével dönt.

A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. A közösség a fent említett közgyűlési határozatokat az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. Az SZMSZ előírhatja, hogy a határozat érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.

Leave a Reply