A társasházi közgyűlés
Posted on: February 18, 2016, by : Éva Otártics-Bedenek

A társasházi közgyűlés hatásköre

A társasházi közösség szerveit, hatáskörét, jogait és kötelezettségeit a szervezeti-és működési szabályzatban (a továbbiakban: SZMSZ) kell meghatározni. A közgyűlés az SZMSZ megalkotásával az egyes döntések meghozatalára a tisztségviselőket hatalmazhatja fel.

A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet. A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:

az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;

a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról;

a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítésről, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható.

a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;

a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;

a külön tulajdonban lévő lakás nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatásáról és ennek tilalmáról;

a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;

a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;

a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;

polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;

minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

A társasházi közgyűlés összehívása

A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer össze kell hívni. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente az SZMSZ – ben meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni. Sürgős esetet – így különösen a közös tulajdonban álló épületrészek, épület berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt legalább 8 nappal meg kell küldeni. A társasházaknak az SZMSZ – ben kell a meghívó kiküldését pontosan meghatározni, illetve az átadását szabályozni, pl. ajánlottan vagy tértivevényesen, esetleg két tanú jelenlétében.

A közgyűlési meghatalmazásra vonatkozó szabályok

A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. A képviselőt általánosan (minden közgyűlésen való részvételre visszavonásig) és esetileg (egy adott közgyűlésen való részvételre) lehet meghatalmazni. A meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. A meghatalmazás tartalmi kelléke, hogy kitűnjék belőle a képviselt, illetve a képviselő személyének azonosító adatai. Tartalmaznia kell, hogy mire irányul a megteendő nyilatkozat, és hogy a meghatalmazás eseti vagy általános-e. A meghatalmazás a jegyzőkönyv mellékletét képezi. A társasház az SZMSZ – ben előírhatja, hogy a meghatalmazott pl. csak tulajdonostárs lehet, vagy bármely más természetes személy, illetve hogy társasházkezelő/közös képviselő nem lehet meghatalmazott.

A közgyűlési meghívóra vonatkozó szabályok

A közgyűlési meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlés időpontját és helyét. A közgyűlés tisztségviselőinek (levezető elnök, jegyzőkönyvvezető, jegyzőkönyv hitelesítők) megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet. A részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást. A megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot nem lehet hozni, csak a különböző tájékoztatókat, előzetes problémafelvetéseket lehet tárgyalni.

A közgyűlés határozatképessége

A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.

A társasházi közgyűlések lehetséges módjai/formái

Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő 60 napon belül kell megtartani. Az alakuló közgyűlést bármelyik tulajdonostárs, vagy az építtető hívja össze. Az alakuló közgyűlést megelőzően a tulajdonostársak az alapító okiratot aláírták, ezért a határozatképességére az általános törvényi szabályt kell érvényesíteni, azaz az összes tulajdoni hányad több mint 50%-ának jelenléte és a jelenlévők több mint a felének szavazattöbbsége. Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének (intézőbizottság elnöke, tagjai) és a számvizsgáló bizottság tagjainak a megválasztásáról, továbbá a fizetési számla megnyitásáról. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan – nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

Ha, a társasház földhivatali bejegyzése bármely okból elhúzódik, akkor az építtető gyakorolhatja tulajdonosi jogosítványait, kivéve, ha az egyes tulajdonosokkal kötött adás – vételi szerződésben ettől eltérően nem rendelkeztek, vagy, ha az ingatlanra a Ptk. szerinti osztatlan közös tulajdonforma áll fenn, amelyre a társasházi törvényt még nem lehet alkalmazni. A törvény nem zárja ki az alakuló közgyűlés megismételhetőségét.

Ha, a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. Ha a közgyűlési határozat elfogadásához az összes tulajdoni hányad törvény szerinti többségére vagy egyhangúságára van szükség, akkor is megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában szereplő napirenddel, határozatképességi feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha erről az SZMSZ ettől eltérően nem rendelkezik. A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes, ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

Kötelező a rendkívüli közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

Az SZMSZ a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, de meg kell állapítani a részközgyűlési körzeteket. A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a végén szavazatokat össze kell számolni. Az SZMSZ az elkülöníthető gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.

A 2003. évi társasházi törvényben meghatározott eseteken kívül közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő a felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait az SZMSZ – ben kell meghatározni. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.

Eredménytelen az írásbeli szavazás a szervezeti-működési szabályzat vonatkozásában, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget. Minden más esetben, ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mértékét. Az eredménytelen írásbeli szavazást követően a közös képviselőnek közgyűlést kell összehívnia az írásbeli szavazással azonos napirenddel.

A közgyűlési jegyzőkönyv tartalma

A társasházi közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyet a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti.

A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg – ha az SZMSZ ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie kell. A közgyűlési jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell:

a) a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;

b) a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;

c) a közgyűlés határozatképességének megállapítását;

d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;

e) a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó adatokat.

A közgyűlésen a szavazati jog

A közgyűlésen a tulajdonostársakat fő szabályként tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ha, a törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.

Egyhangú szavazati arány szükséges az alapító okirat létrehozásához és módosításához, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához.

A tulajdoni hányad alapján számított egyszerű szavazattöbbség szükséges (50%+1 szavazat):

az éves beszámoló és költségvetés elfogadásához;

a közös költség meghatározásához;

az adott évre tervezett karbantartási és felújítási munkák elfogadásához;

a közös képviselő, intézőbizottság és számvizsgáló bizottság megválasztásához és leváltásához;

hátralékkal rendelkező tulajdonostárs tulajdonának jelzáloggal való megterheléséhez;

a szervezeti- és működési szabályzat elfogadásához és módosítását;

bejegyezett társasház esetén az alapító okirat módosításához abban az esetben, ha az SZMSZ –t akarja a közösség megalkotni;

a társasház alapító okiratában szereplő – a külön tulajdont nem érintő – számítási hiba vagy nyilvánvaló adatelírás kijavításához;

az alapító okirat módosításához abban az esetben, ha a többi tulajdonostárs közös tulajdoni hányadát nem érintő lakásmegosztásról vagy lakásösszevonásról van szó;

a lakóépület külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának és hasznosítási módjának megváltoztatásával kapcsolatos döntéshez, amely a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglalja.

Az alapító okirat felhatalmazása esetén a társasházi közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát gyakorolhatja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ehhez az összes tulajdoni hányad kétharmados többsége szükséges.

A közösség az elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért.

A közgyűlési határozat megtámadása

Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, akkor bármely (csak) tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.

Ha, a határozat bírósági felülvizsgálatát a jegyző hivatalból kérte, a kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el. A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

Leave a Reply