A társasházi alapító okirat
Posted on: February 6, 2016, by : Éva Otártics-Bedenek

I. A társasházi alapító okirat

Az alapító okirat elfogadásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Az alapító okiratot minden esetben ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A társasház alapító okirata a bevezető rendelkezések mellett tartalmazza a közösség nevét (egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt), az ingatlan elhelyezkedését, helyrajzi számát, az épület műszaki jellemzőit és a beépítés módját.

Az alapító okiratban római számokkal kell felsorolni a közös tulajdonba kerülő épületrészeket (pl. földrészlet, telek, lépcsőház, gondnoki lakás, tároló) és berendezéseket (pl. vezetékrendszerek a lakásokhoz történő leágazásig, kazán stb.).

Az alapító okiratban arab számokkal jelölik, sorszámozzák a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. Itt kell meghatározni a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat és ezek meghatározásának a módját. Az alapító okirat záró része tartalmazza az ingatlan – nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatokat, jogokat és tényeket.

A korábbi jogszabályok alapján megalkotott alapító okiratok esetenként tartalmazhatnak olyan előírásokat, amelyek a tulajdonostársak egymás közötti jogviszonyát szabályozzák. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény rendelkezése értelmében a társasház alapító okirata kizárólag a tulajdonjogi helyezet szabályozását tartalmazhatja. A tulajdonjogi viszonyokat nem érintő kérdésről a szervezeti- és működési szabályzatnak kell rendelkeznie. Ha, az alapító okirata tartalmaz szervezetre és működésre vonatkozó előírásokat, akkor a társasház közgyűlése az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja ezeket a rendelkezéseket, ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. Ugyanehhez a témához szervesen kapcsolódik a társasházi törvény 63. §. (2) bekezdése, mely szerint a bejegyzett társasház alapító okiratának a 2003. évi CXXXIII. törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.

II. Az eszmei tulajdoni hányad meghatározása

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény nem rendelkezik arról, hogy miként kell a közös tulajdonból az egyes tulajdonosokat megillető eszmei tulajdoni hányadokat megállapítani, így erről a társasház alapításakor a tulajdonosok döntenek.

Az eszmei tulajdoni hányad megállapításánál a külön tulajdon tényleges alapterületét kell kiinduló pontnak tekinteni, azaz a lakás egy négyzetméterére vetítve számolják ki a tulajdoni hányadokat. A lakáshoz egyéb területek is tartozhatnak pl. erkély, garázs, pince és tároló. Ha, ezek a lakással együtt kerültek felvételre, akkor különböző szorzószámok segítségével lehet a lakás alapterületéhez viszonyítottan megállapítani a területüket. A gyakorlatban erkélyek és tárolók alapterületét 0, 5, míg a garázsokét alapterületét 0, 7 szorzóval veszik figyelembe. Ezután összegezni kell a külön tulajdonhoz tartozó területeket, majd az összegzéstől függően 1 000-hez vagy 10 000-hez kell viszonyítani. E szorzószámokkal kell megszorozni a lakások alapterületét, így kapjuk meg az ingatlan – nyilvántartásba bejegyezhető közös tulajdonból való részesedés módját. A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázs, műhely, üzlet) az alapító okirat rendelkezése szerint kerülhetnek külön tulajdonként, vagy közös tulajdonként nyilvántartásba. A közös tulajdonon alapított kizárólagos használati jogot az egyes albetéteknél kell feltűntetni. A lakásokhoz tartozó pincerekesz, padlásrekesz esetében a lakás tulajdonosának csak kizárólagos használati joga van, mivel a pinceterület, illetve a padlástér egészében véve a közös tulajdon részét képezi. Ha, műszakilag önálló tároló- helyiségeket alakítottak ki, abban az esetben ezek külön tulajdonként is nyilvántartásba vehetők.

III. Mit tartalmazhat még az alapító okirat?

A legfeljebb hatlakásos társasház alapító okirat tartalmazhatja azt a választási lehetőséget, hogy a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint működik, vagy a szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza.

Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető. Az elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.

Az alapító okirat felhatalmazást adhat arra a közösségnek, hogy az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadának igen szavazatával gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról, továbbá a határozatot az ingatlan-nyilvántartási okiratokhoz kell csatolni.

A felhatalmazás nem vonatkozhat az épület tartószerkezeteire és a lakóépület biztonságát (állékonyságát) szolgáló épületrészre. Ugyancsak nem alkalmazható ez a megoldás a közös tulajdonban lévő épületberendezésre és vagyontárgyra sem (ebbe a föld is beletartozik), mert ezek esetében az elidegenítéshez minden tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges.

IV. Az alapító okirat módosításának lehetőségei, és az ehhez szükséges szavazati arányok

Az alapító okirat módosításához – ha a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, a változást pedig be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak 30 napon belül.

A társasház alapító okiratának módosítására sor kerülhet az esetben, ha társasházközösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát kívánja gyakorolni, ennek feltétele, hogy az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható legyen, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető legyen. A közös tulajdon elidegenítéséhez a tulajdonostárak egyhangú döntése szükséges, vagy alapító okiratba foglalt felhatalmazás esetén, az összes tulajdoni hányad kétharmadának igen szavazata. A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. A határozatnak tartalmaznia kell a kisebbségben maradt tulajdonostársak (meg nem jelent, megjelent, de nem szavazó vagy nemmel szavazó) tájékoztatását arról, hogy a határozathozatalt követő 60 napon belül írásban kell nyilatkozniuk arról a közös képviseltnek, hogy élnek –e keresetindítási jogukkal. A közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Ha, az elidegenítéséhez nem áll rendelkezésre az előbbiekben felsorolt egyik lehetséges feltétel sem (egyhangú, kétharmados, négyötödös), akkor a közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a közös tulajdon megszűntetését olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.

A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával abban az esetben is módosíthatja az alapító okiratot, ha az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható engedélye alapján elvégzett építési munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz csatolja. A határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A közgyűlésen jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséggel meghozott határozatukkal kijavíthatják az alapító okiratot, ha az külön tulajdont nem érintő számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz. A közgyűlés határozatát közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

A közös tulajdonból az egyes tulajdonosokat megillető eszmei tulajdoni hányad megállapítására példa.

A társasház alapító okirata szerint a közös tulajdont 10 000/10 000-ed eszmei hányadrészből áll.

A közös tulajdonból az albetétet megillető eszmei tulajdoni hányadok kiszámításánál az albetétek teljes alapterülettel kerültek figyelembevételre.

Tulajdoni hányad

Leave a Reply