A szervezeti- és működési szabályzat
Posted on: February 18, 2016, by : Éva Otártics-Bedenek

A szervezeti- és működési szabályzat megalkotása, elfogadása

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 2004. január 1-jével kötelezően írja elő az újonnan alakuló társasházak részére a szervezeti-és működési szabályzat (a továbbiakban: SZMSZ) elkészítését. A 2004. január 1. előtt már bejegyzett társasházak 2004. december 31-éig kötelesek voltak megalkotni a szabályzatukat. A legfeljebb hatlakásos társasházakra részére választási lehetőséget biztosít a törvény. A közösség dönthet úgy, hogy a szervezetére és működésére a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza. Ha, a közösség nem hoz ilyen határozatot, akkor szervezetére és működésére a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Az SZMSZ a tulajdoni viszonyokat nem érintő kérdéseket szabályozza, amelyet a közösségnek kell megalkotni a jogszabályok figyelembevételével. Ha, a közösség nem rendelkezik ilyen szabályzattal, akkor a társasház napi szintű működése kerülhet veszélybe. A törvény ugyanakkor nem szankcionálja a szabályzat megalkotásának elmaradását. A 2003. évi társasházi törvény a társasházak felügyeletét a jegyző hatáskörébe utalja, akinek hivatali kötelessége ellenőrizni, hogy a társasház alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosításai megfelelnek az előírt jogszabályoknak. Ha, a jegyző a társasház működésében szabálytalanságot állapít meg, akkor a közösségnek 60 napon belül helyre kell állítania a törvényes működését. A jegyző a határidő eredménytelen elteltétől számított 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

Az SZMSZ tervezetét a közgyűlés megtartása előtt, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőzően tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni (tértivevényes ajánlott levélben). Az SZMSZ –t a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg, illetve módosítja. Az SZMSZ megismételt közgyűlésen nem fogadtatható el!

Az SZMSZ – -ről szóló közgyűlés határozat írásbeli szavazással is meghozható. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni. Ha, az írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10 – ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, akkor a közös képviselő 8 napon belül közgyűlést köteles összehívni.

Az SZMSZ –t és annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni, amelynek a feltétele az ügyvédi ellenjegyzés. Az SZMSZ érvényes ügyvédi ellenjegyzés nélkül is, de ez esetben nem lehet az ingatlan-nyilvántartásba benyújtani. Így többek között a társasházi közösség nem jegyeztethet be jelzálogot az elmaradással rendelkező tulajdonos ingatlanára.

Ha a társasház alapító okirata tartalmaz olyan rendelkezést, amelyet az SZMSZ – ben kell megállapítani, akkor közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű többségével hatálytalaníthatja az alapító okirat SZMSZ – ben szabályozandó részeit, és ezzel egyidejűleg ugyanilyen szavazattöbbséggel megalkothatja a saját szabályzatát. A határozatot ügyvéddel kell ellenjegyeztetni.

A szervezeti-és működési szabályzat tartalma

A szervezeti-és működési szabályzatnak kötelezően tartalmazni kell:

a) a közösség szerveit, hatáskörét, jogait és kötelezettségeit (közgyűlés, közös képviselő, intézőbizottság, számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó szabályokat);

b) a közös költség viselésének és a költséghátralékok megfizetésére vonatkozó szabályokat;

c) a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának meghatározásának a módját az erre vonatkozó jogszabályok figyelembevételével;

d) a felújítási alap képzése esetén a hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait;

d) a közös és a külön tulajdon használatának és hasznosításának a módját;

e) a lakóépület házirendjét.

Az SZMSZ előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni:

a) külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást;

b) a lakcímét, személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát;

c) a külön tulajdonát bérlő személy ingatlan – nyilvántartásban szereplő adatát;

d) a külön tulajdonában lakó személyek számát és a haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

Az SZMSZ a bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.

A közgyűlés összes tulajdoni hányad egyszerű többséggel meghozott határozatában hozzájárulhat ahhoz, hogy a bejelentett adatokról a közös képviselő nyilvántartást vezessen. A nyilvántartásban szereplő adatokról a közös képviselő kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.

A bérlő adatai, valamint a bent lakó személyek számának megadása akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A társasház hozzájárulása szükséges ahhoz, hogy a bérlő fizesse meg a társasházközösségnek a közüzemi szolgáltatás díját. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonatkozóan az SZMSZ kötelezést tartalmaz – tájékoztatni. Ha, a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. Ha, a tartozást rendezték (bérlő, tulajdonos), akkor a közös képviselő az adatot haladéktalanul köteles törölni.

Leave a Reply