A közös képviselő, intézőbizottság
Posted on: February 18, 2016, by : Éva Otártics-Bedenek

A közös képviselő, intézőbizottság

A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. A közgyűlés a jelenlévő tulajdoni hányadok egyszerű többségével választja meg és menti fel a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjai.

Az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével. A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk, tehát tagjainak száma nem lehet kevesebb háromnál. Az intézőbizottsági tagoknak tulajdoni joggal kell rendelkezniük a társasházban, míg a közös képviselő lehet akár külsős személy is. A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell a meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő megállapodást is.

A közös képviselő, intézőbizottság kötelezettségei

A közös képviselő (továbbiakban együtt: közös képviselő, intézőbizottság) jogkörében eljárva köteles: • a közgyűlés határozatait (írásbeli szavazás esetén is) előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek;

minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében;

közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, valamint a külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit;

megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy – egy példányát;

többletdíjazás felszámítása nélkül tájékoztatni a tulajdonosokat a rezsicsökkentésről: a közös tulajdonú épületrészeket érintő megtakarításokról minden hónap 15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve írásban, míg a tulajdonostárs külön tulajdonában lévő lakása és nem lakása céljára szolgáló helyisége tekintetében jelentkező megtakarításairól minden év február 15. napjáig.

A közös képviselő feladata, hogy a közgyűlések határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást vezessen, az ún. Közgyűlési Határozatok Könyvében.

A Közgyűlési Határozatok Könyve – évenkénti bontásban – a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:

a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,

a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,

a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,

a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.

A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról –a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.

A közös képviselő a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére –köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak. A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását.

A közös képviselő jogosultsága

A közös képviselő jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. Az Építésügyi hatósági eljárásban – amennyiben a társasház közössége ügyfélnek minősül – annak képviseletére a közös képviselő jogosult. Kivétel az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító ügyben nem, erről a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni kell.

A társasház szervezeti-és működési szabályzata (a továbbiakban: SZMSZ) felhatalmazása esetén a közös képviselő háromhavi közös költség tartozás esetén jelzálogot jegyeztethet be az adós tulajdonostárs ingatlanára.

Ha, a társasházi SZMSZ előírja, akkor a közös képviselő nyilvántartást vezethet a tulajdonostársak által bejelentett adatokról. A nyilvántartásban szereplő adatokról a közös képviselő kizárólag a közüzemi szolgáltatók és a bíróság részére adhat tájékoztatást.

A közös képviselő gazdasági feladatai

A közös képviselőnek a számviteli szabályok alapján évenként költségvetési javaslatot és elszámolást kell készítenie. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről és a fogyasztóvédelmi hatóság eljárásáról való lemondást.

Az éves költségvetési tervnek tartalmaznia kell:

közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként;

a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat;

a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.

Az éves elszámolásnak tartalmaznia kell:

a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a SZMSZ – ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében;

a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített – lejárt – követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is;

a kiadások és bevételek különbségének záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve;

a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát;

a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket;

a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban;

a rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.

Ki nem lehet közös képviselő?

Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, és nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet:

aki büntetett előéletű,

aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,

az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,

üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

Leave a Reply